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事業損失補償業務(家屋調査・工損調査・建物調査)

影響範囲近年の工法であれば、工事による周辺家屋等への影響は極めて低いと言えますが、局地的な地盤の性質や建物自体の経過年数・強度により、その可能性は皆無とは言えません。時には工事自体の影響ではなく、工事車輌の振動により影響を受ける場合もあります。
また、一方で、工事前からの損傷であるのか、工事の影響による損傷であるのかなど、第三者による判断が無いとトラブルになるケースもあります。
そこで、施工者と工事周辺地域の方々との間に立ち、工事前と工事後の状況を調査し、工事による影響を受けたか否かの判断を公正に行う、また万が一、影響が出ている場合は適切な現状復旧費を算出するのが事業損失補償業務(建物事前調査建物事後調査)です。

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事業損失補償業務の流れ

  過去の事例、地域の特性や科学的な根拠に基づき、工事によって影響を受ける可能性のある範囲を検討します。  
工事説明会または戸別に工事の説明が行われます。    
    工事によっては、TV等の電波の状況に影響を及ぼすか否か調査します。影響が出る場合、事前に共同アンテナを設置するなどの補償内容を検討します。
  写真撮影・図面・柱の傾斜・床の傾斜・ドアの開閉状況など、工事前の家屋ならびに工作物の状況を把握します。  
    工法等によっては、井戸の使用状況・水質調査等により、工事前の状況を把握する場合があります。
    工事周辺部の状況の地盤変動を監視します。
  法・条例に定められた基準内であるか測定します。
  所有者より申出があった場合など、工事施工中でも工事と被害との因果関係を調査し、判断することがあります。  
    水質調査等を行い、工事の影響が見られる場合は、補償額の算定等を行います。
生活に支障がでるような場合は応急的な補修を実施します。    
  建物事前調査の資料と対比しながら、工事施工後の状況を把握し、工事影響の有無を検討します。  
    水質調査等を行い、工事の影響が見られる場合は、補償額の算定等を行います。
   
  工事の影響を受けた場合、現状復旧にかかる補償額を算定します。  
   

 

建物事前調査 --家屋調査(事前)・工損調査(事前)とも呼ばれます--

建物や塀などの工作物の写真撮影や測定などにより、工事施工前の状況を把握する建物事前調査を実施することによって、工事による影響が建物等にあったか否か判断する際に、より正しくより簡単に判断することが可能となります。

工事箇所からの距離・掘削の深さ・地盤の性質・建物自体の経過年数・工法などの条件により、影響を受ける可能性のある範囲と調査内容が変わってきます。

建物内部調査

トイレ・浴室・納戸を含めた全室について調査を実施します。一部の部屋の調査ができない場合でも、他の調査箇所の状況から判断して推測することは可能ですが、居住者の方の理解が得られる限り、全室の調査が必要かと思われます。
(ただし、影響の可能性によって、工事面側だけの調査や1階部分だけの調査の場合もあります。)

特に、建物内部では工事面側の部屋やタイル部分のあるキッチン・トイレ・浴室に影響を受ける可能性が高いため、できる限り調査しておくことが望ましいと思われます。

  1. 写真撮影・図面作成による建物内部の現況(損傷箇所等)の把握
  2. 柱等の傾きの調査
  3. ドア・窓の開閉状況の確認
  4. (床の傾き)
建物内部の現況把握 柱等の傾き調査(傾斜測定) 床の傾き調査(水盛管測定)

建物外部調査

建物内部より影響を受けやすいのが、建物の外壁や基礎・土間ならびに塀などの工作物ですので、建物内部調査を実施する場合は建物外部調査も実施します。また、工事箇所から距離があるなどの条件があり、影響を受ける可能性が極めて低い場合には建物内部調査はやらずに建物外部調査だけを実施することがあります。

  1. 写真撮影・図面作成による建物の外壁・基礎・塀・土間・灯籠等の現況(損傷箇所等)の把握
  2. 塀・灯籠等の傾きの調査
  3. (レベル測定)


建物事後調査 --家屋調査(事後)・工損調査(事後)とも呼ばれます--

建物事前調査の資料との対比調査とともに、工事周辺地域の方からの申し出箇所の調査を行い、工事施工後の状況を把握します。一軒の建物の調査だけで工事に起因する変化か否か断定することは難しいことが多いため、工事周辺地域の他の建物を調査した上で判断することが一般的です。

建物等の変化要因としては以下のものがありますが、そのうち、工事に起因するものは1、2、6番となります。

  1. 地盤の変動(沈下・移動)による変化
  2. 地盤の振動による変化
  3. 経過年数による変化

    材質によっては工事の影響に関係なく、経過年数によって変化が現れる場合があります。
    特に新築家屋の場合、乾燥による京壁やジュラク壁などの塗り壁の亀裂、下地の乾燥によるタイルの亀裂、屋根・瓦の重みによる建て付けの変化など、変化の起こる可能性が極めて高いと言えます。

  4. 建物の施工上・構造上の不具合による変化
  5. 自然外力(地震・風害等)による変化
  6. 人為的外力(作業車両の接触等)による変化

工事箇所から遠い・掘削が浅い・地盤の性質が硬いなどの条件があり、かつ工事施工中に何ら影響を与えるような要因がなかったときは、工事周辺地域の方への変化の有無の聞き取り調査(判別調査)を行い、申し出がない場合は対比調査を行わないこともあります。

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主な建物事前調査・家屋調査(事前)業務実績

発注者 件 名 年 月
大阪府 大阪府立 高等学校本館棟改築工事周辺建物等事前調査業務 H25.05月
大阪府 大阪府立 スポーツセンター改築工事周辺建物等事前調査業務 H24.10月
富田林市 (24)家屋調査業務 H24.07月
松原市 平成24年度事業に伴う家屋事前調査(5) H24.06月
都市再生機構 24- 団地近隣家屋(事前・事後)調査業務 H24.04月
大阪府 大阪府 警察署改築工事周辺建物等事前調査業務 H23.12月
松原市 平成23年度事業に伴う家屋事前調査(7) H23.10月
柏原市 平成23年度柏原東排水区家屋事前調査業務 H23.05月
和歌山県 和田川堤防改修調査業務 H22.11月
河内長野市 平成22年度 下水道工事に伴う家屋調査業務(その2) H22.07月
東京都 中央環状品川線家屋等事前調査委託(その13) H22.06月
河内長野市 平成22年度下水道工事に伴う家屋調査業務(その1) H22.06月
柏原市 平成22年度 柏原東排水区家屋事前調査業務 H22.05月
三条市 平成21年度斎場委第1号旧斎場解体に伴う家屋等事前調査業務委託 H22.03月
和歌山県 平成21年度 臨交金 第301号−6国道168号道路改良調査業務 H22.01月
東京都 (21六−8)工事に伴う家屋調査委託(事前) H22.01月
名張市 第8号都市下水路布設替え工事に伴う家屋調査 H22.01月
東京都 (21六−1)工事に伴う家屋調査委託(事前) H21.11月
東京都 中央環状品川線家屋等事前調査委託(その6) H21.09月
大阪府 団地解体工事に伴う家屋事前調査業務委託 H21.07月
東京都 家屋調査委託(21三−補74) H21.06月
柏原市 公共下水道工事(国)20-4工区家屋事前調査業務 H20.09月
東日本高速道路 北海道縦貫自動車道 大沼〜森間家屋事前調査 H19.12月
河内長野市 浄化槽設置工事に伴う家屋調査業務 H19.03月
国鉄清算事業本部 吹田(信)家屋事前調査 H18.07月
枚方市 公共下水道津田元町地区家屋調査委託(事前)その1 H18.05月
国土交通省中部地方整備局 平成17年度 揖斐川 深谷部築堤工事事前調査 H18.03月
宮城県 H17野蒜地区(県土地)−201号 建物事前調査業務 H17.12月
宮城県 平成17年度地交2-11-201号 事前調査等委託業務 H17.06月
枚方市 公共下水道大峰元町1・2丁目地区家屋調査委託(事前) H16.09月
仙台市 九ヶ村堀排水区雨水枝線工事に伴う家屋調査(事前)業務委託 H15.02月
新津市 田家地内 家屋調査委託 H14.03月
四日市市 下水管渠布設に伴う建物調査業務委託 H14.01月

 

主な建物事後調査・家屋調査(事後)業務実績

発注者 件 名 年 月
東京都 隅田川(吾妻橋下流)右岸テラス工事に伴う家屋事後調査委託 H25.07月
国鉄清算事業本部 吹田(信)穂波町外建物事後調査他 H25.03月
愛知県 橋梁整備工事の内事業損失防止調査業務委託 H25.01月
東日本高速道路 常磐自動車道 原町地区家屋事後調査 H24.10月
愛知県 総合治水対策特定河川工事(交付金・河川)の内事業損失防止調査業務委託 H24.09月
東京都 中央環状品川線家屋等事後調査委託(その13) H24.08月
京都市 栗尾バイパス家屋調査(事後調査)業務委託 H24.08月
東京都 中央環状品川線家屋等事後調査委託(その6) H24.08月
東京都 平成22、23年度工事に伴う家屋調査委託 H24.07月
首都高速道路 中央環状品川線周辺建物等事後調査(23-8) H24.04月
鈴鹿市 平成24年度 第5000号 家屋調査業務委託 H24.04月
和歌山県 平成23年度 砂防 第23号-2 樽見谷川砂防建物調査業務 H24.02月
都市再生機構 国文都市地区 G3工区整地その他工事に係る工事損失事後調査業務 H24.01月
和歌山県 平成23年度 堤改 第405号-4 熊井川堤防改修調査業務 H23.10月
都市再生機構 平成23年度南田辺北地区建物等事後調査等業務 H23.09月
東京都 六町、花畑北部地区平成22年度工事に伴う家屋調査委託 H23.09月
和歌山県 平成22年度 通砂 第4号-4 長屋川通常砂防工損調査業務 H23.09月
紀の川市 第2-3処理分区下水道管渠布設(その4)工事に伴う家屋再調査業務 H23.01月
大阪府 一般国道168号家屋調査(事後)委託その2 H22.12月
村上市 平成22年度公下荒委第3号H21公下荒第6号工事に伴う物件調査業務委託 H22.08月
大阪府 大阪府営高層住宅(建て替え)新築工事周辺建物等事後調査業務 H22.06月
村上市 平成22年度集排上委第3号農業集落排水 上海府地区工事後家屋調査業務委託 H22.05月
堺市 伏尾12-4家屋調査業務 H22.04月
桑名市 家屋事後調査業務委託(蓮花寺地区) H22.04月
名張市 簗瀬水路改修工事に伴う家屋調査 H22.04月
和歌山県 平成21年度ため池等第3号-52水栖大池周辺家屋事後調査業務 H22.03月
堺市 伏尾25家屋調査業務 H22.03月
門真市 旧門真市立小学校撤去工事に伴う周辺建物事後調査業務委託 H22.02月
堺市 大庭寺14家屋調査業務 H22.02月
燕市 都事工第19-16号平成19年須頃郷地区排水対策事業横断排水路整備工事 H22.02月
刈谷市 市道2-581号線事業損失業務委託 H22.02月
大阪府 団地解体工事に伴う家屋事後調査業務委託 H22.02月
東京都 (19花2、3)工事に伴う家屋調査委託(事後) H22.02月
堺市 和田376家屋調査業務 H22.01月
愛知県 総合治水対策特定河川工事(下水道関連)の内物件調査業務委託(その6) H22.01月
東京都 竪川護岸建設工事(その2)外1件に伴う家屋事後調査委託 H21.11月
和歌山県 平成21年度 公安公金 第221号-3 和歌山橋本線 地方道路交付金交通安全調査業務 H21.11月
堺市 伏尾60家屋調査業務 H21.10月
豊中市 平成19年度公共下水道事業千里園排水区(1工区)管渠築造工事に伴う家屋調査業務委託 H21.10月
富田林市 (20)山中田−1工区下水道工事事後調査業務 H21.09月
愛知県 道路改築工事の内 事業損失防止調査業務委託 H21.08月
桑名市 家屋事後調査業務委託(福島地区他) H21.08月
東京都 善福寺川整備工事 (激特-3) に伴う家屋事後調査委託 H21.07月
一宮市 農村振興総合整備事業(朝日地区)建物等調査業務委託 H21.06月
大阪府 国際文化公園都市モノレール物件事後調査業務委託 H21.06月
東京都 野川整備工事(その205) H21.05月
四街道市 家屋事後調査業務委託 H21.05月
新潟市 小学校旧校舎解体工事後家屋調査委託 H21.05月
紀の川市 第3-4処理分区下水道管渠布設(その6)工事に伴う事後調査業務 H21.03月
一色町 公共下水道枝線築造工事(19-4工区)工損調査業務委託 H21.02月
横浜市 都市計画道路宮内新横浜線(高田地区)事業損失調査業務 H20.12月

 

主な家屋調査(積算)業務実績

発注者 件 名 年 月
愛知県 道路改築工事の内事業損失防止調査業務委託 H25.01月
東京都 霞川整備工事(その4)(その10)に伴う家屋復旧調査委託 H24.08月
東京都 善福寺川整備工事(激特-3・4)に伴う家屋復旧調査委託 H23.06月
見附市 下水単委第1号下水道工事家屋被害事後調査・修復費算定業務委託 H23.02月
大阪府 大阪府営高層住宅(建て替え)新築工事周辺建物等損失額算定基礎資料調査業務 H22.08月
大阪府 大阪中央環状線道路改良工事に伴う家屋調査業務委託 H22.08月
新潟市 平成21年度東下第14号船見排水路枝線25-1下水道工事 H22.07月
紀の川市 第2-3処理分区下水道管渠布設(その4)工事に伴う家屋補償算定業務 H22.06月
三条市 三条市公共下水道事業汚水枝線工事に伴う家屋等事後調査業務委託(その2) H22.03月
東京都 (19花−2,3)工事に伴う家屋復旧調査委託 H21.12月
横浜市 港北処理区岸根地区下水道整備工事(その11)に伴う事業損失算定等業務委託 H21.11月
四街道市 補償積算及び交渉業務委託 H21.09月
和歌山市 公共下水道新堀第1雨水幹線工事その4補償算定業務委託 H21.08月
大阪府 一級河川寝屋川宝町調節池工事損失調査委託 H21.07月
横浜市 都市計画道路宮内新横浜線(高田地区)事業損失調査業務委託 H21.06月
三条市 公下委第3号三条市公共下水道事業裏館第1雨水幹線工事に伴う家屋等事後調査(その2)業務委託 H21.05月
横浜市 都市計画道路宮内新横浜線(高田地区)事業損失調査業務委託 H19.09月
東京都 竪川護岸建設工事(その1)外1件に伴う家屋復旧調査 H19.08月
中日本高速道路 東名阪自動車道四日市地区沿道状況調査 H19.02月

 

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